Rodzaje wynajmu a eksmisja lokatora
Obowiązujące przepisy dotyczące najmu lokali mieszkalnych wyróżniają jego cztery rodzaje. Pierwszy to znany od dawna najem tradycyjny, drugi to najem okazjonalny oraz najem instytucjonalny bez dojścia do własności i najem instytucjonalny z dojściem do własności. W zależności od rodzaju najmu, jaki wybierzemy, obowiązują inne zasady wypowiedzenia umowy. Przeczytaj jaki rodzaj najmu jest najkorzystniejszy dla prywatnego właściciela, firmy, a jaki dla lokatora.
Najem tradycyjny
Przy formie najmu tradycyjnego, który był do 2009 roku jedynym rodzajem najmu, w przypadku eksmisji należy zapewnić lokatorowi mieszkanie socjalne lub tzw. pomieszczenie tymczasowe. Pomieszczenie tymczasowe, do którego zostanie przeniesiony lokator, musi spełniać warunki określone w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z zawartymi w niej zapisami lokatorowi należy zapewnić:
- dostęp do źródła wody oraz WC (może być poza budynkiem),
- oświetlenie naturalne i elektryczne,
- ogrzewanie i ściany bez wilgoci,
- możliwość podpięcia urządzenia do gotowania,
- minimum 5 m² powierzchni mieszkalnej na osobę.
Pomieszczenie tymczasowe lub lokal socjalny powinien znajdować się w tej samej, lub sąsiedniej miejscowości, w której osoba eksmitowana mieszkała
Ponadto w przypadku najmu tradycyjnego zgodnie art. 8a i 9 Ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel ma ograniczoną możliwość podnoszenia czynszów.
Najem okazjonalny
Najem okazjonalny od kilku lat jest najczęściej wybieraną przez prywatnych właścicieli nieruchomości formą najmu. Wynika to z faktu, że w przypadku najmu okazjonalnego w sytuacji eksmisji najemcy nie przysługuje prawo do lokalu zastępczego. Ponadto wynajmujący ma całkowitą swobodę w kwestii podnoszenia czynszu według klauzul umownych.
Należy jednak pamiętać, że w przypadku zawarcia umowy na wynajem okazjonalny konieczne jest sporządzenie notarialnego oświadczenia najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Ponieważ w Polsce nie wykonuje się tak zwanej eksmisji na bruk, w Ustawie był zapis, że oświadczenie powinno zawierać adres lokalu (ze zgodą właściciela) gdzie zamieszka osoba eksmitowana. Nakaz podania adresu został zniesiony wraz z wprowadzeniem w życie specustawy dotyczącej uchodźców z Ukrainy.
Właściciel lokalu zobowiązany jest do zgłoszenia prowadzenia najmu okazjonalnego w Urzędzie Skarbowym, a jeżeli zatai ten fakt przed fiskusem, taki najem będzie traktowany jako tradycyjny.
Najem instytucjonalny bez dojścia do własności
Ten rodzaj najmu przeznaczony jest wyłącznie dla przedsiębiorców. Najem instytucjonalny bez dojścia do własności co do zasady podnoszenia czynszu i eksmisji podobny jest do najmu okazjonalnego. Różni się tym, że nie ma jednak konieczności deklarowania przez najemcę miejsca pobytu w przypadku eksmisji.
Najem instytucjonalny z dojściem do własności
Najem instytucjonalny z dojściem do własności, jest najrzadziej spotykaną formą najmu. Został on wprowadzony przez ustawodawcę najpóźniej i dedykowany jest między innymi dla rozwiązań takich jak rządowy program Mieszkanie Plus. Co do zasad dotyczących opłat czynszowych i eksmisji jest on tożsamy z najmem instytucjonalnym bez dojścia do własności. Taka forma najmu przewiduje możliwość stopniowego wykupu lokalu przez najemcę poprzez uiszczenie dodatkowych opłat naliczonych do czynszu. Po spłacie wartości mieszkania najemca zostanie jego właścicielem.
Sprawa dotycząca wyboru rodzaju najmu, choć wydaje się skomplikowana, trudną nie jest. Jeżeli chcesz wynająć mieszkanie jako lokator, najlepszym wyborem będzie najem tradycyjny, który daje najemcy dużą ochronę. Natomiast jako prywatny właściciel mieszkania wybierz najem okazjonalny, ponieważ ułatwia eksmisję kłopotliwego lokatora. Jako przedsiębiorca możesz wybierać między dwoma rodzajami najmu instytucjonalnego w zależności od tego, czy daną nieruchomość planujesz w przyszłości wynajmować, czy też sprzedać.